Une étude récente réalisée par la start-up KRNO a mis en évidence un phénomène alarmant dans le secteur immobilier : la fraude aux diagnostics de performance énergétique (DPE). Selon leurs analyses, 1,3 million de logements seraient concernés, représentant un impact financier estimé à 21,4 milliards d’euros. Ces fraudes, appelées DPE de complaisance, permettraient d’améliorer artificiellement la classe énergétique des logements, faussant ainsi le marché immobilier.
Quels sont les mécanismes de cette fraude ? Quelles conséquences pour les acheteurs et investisseurs ? Et surtout, comment garantir des DPE fiables ?
Pourquoi un DPE fiable est essentiel ?
Depuis 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente ou location d’un logement de plus de 4 mois. Il permet d’évaluer la consommation énergétique du bien ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.
Un DPE précis est crucial pour les acheteurs et locataires, car il leur offre une vision réaliste de l’état énergétique du logement et des éventuels travaux à prévoir. Pour les vendeurs, un bien mieux classé est plus attractif et se négocie mieux.
Par ailleurs, la loi impose un calendrier progressif d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores :
- Depuis 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (consommant plus de 450 kWh/m²/an).
- 1er janvier 2025 : interdiction de location pour tous les biens classés G.
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
Cette réglementation pousse certains vendeurs à surévaluer le DPE de leur bien pour éviter ces restrictions et vendre à un meilleur prix.
La fraude au DPE : des surestimations en masse
L’étude de KRNO révèle des chiffres frappants :
- 0,57 % des logements classés D auraient été surévalués en classe C.
- 5,61 % des logements classés E seraient en réalité de classe D.
- 18,81 % des biens classés F auraient dû être notés en E.
- 6,09 % des logements classés G auraient dû rester en F.
La fraude touche principalement les logements classés F, soit 654 000 logements surévalués, un chiffre loin d’être négligeable. L’intérêt est clair : un bien classé F est menacé d’interdiction de location dès 2028, alors qu’un bien classé E peut encore être loué jusqu’en 2034.
Quel impact financier des DPE de complaisance ?
Un bon DPE permet aux vendeurs d’éviter des négociations trop importantes, tandis qu’un DPE faible entraîne une décote significative :
- Un logement classé G subit une décote de 14 %.
- Un logement classé F perd en moyenne 13 % de sa valeur.
- Un logement classé E est dévalué de 3 %.
Les DPE frauduleux ont un impact direct sur les prix immobiliers. Selon KRNO, les différences de valeur cumulées atteignent des chiffres vertigineux :
- 4,4 milliards d’euros pour les biens E surclassés en D.
- 13 milliards d’euros pour les biens F surclassés en E.
- 3,5 milliards d’euros pour les biens G surclassés en F.
Au total, 21,4 milliards d’euros de survalorisation artificielle !
Comment lutter contre la fraude au DPE ?
Face à cette situation, plusieurs solutions sont envisagées pour garantir la fiabilité des diagnostics énergétiques :
- Validation indépendante du DPE : l’A.D.E.M.E pourrait valider le DPE avant qu’il ne soit officiellement attribué. l’ADEME joue un rôle en fournissant des recommandations et en accompagnant les acteurs du secteur immobilier pour garantir la fiabilité des évaluations énergétiques des bâtiments. Cela éviterait toute manipulation par le diagnostiqueur ou le vendeur.
- Diagnostic contradictoire : un second diagnostiqueur pourrait être mandaté par l’acheteur pour contrôler le DPE initial et rééquilibrer les intérêts entre vendeurs et acheteurs.Pour suivre les évolutions légales sur les diagnostics, vous pouvez consulter le site du Ministère de la Transition Écologique.
- Réduction de la marge d’erreur : actuellement, la marge d’erreur du DPE est de 50 kWh/m²/an, un chiffre trop élevé. En la limitant à 5 % comme pour la loi Carrez, on réduirait le risque de fraudes.
Conclusion : vers des DPE plus fiables ?
La fraude aux DPE de complaisance pose un véritable problème pour l’ensemble du marché immobilier. Si rien n’est fait, acheteurs et investisseurs risquent de payer des biens surcotés, avec des coûts de rénovation plus élevés que prévu.
Des solutions existent pour renforcer la transparence des DPE, encore faut-il qu’elles soient mises en place rapidement. Pour les futurs acheteurs, exiger un second diagnostic ou comparer plusieurs estimations peut être une solution pour éviter les mauvaises surprises.
En tant qu’investisseur immobilier, mieux vaut rester vigilant face à ces pratiques pour ne pas surpayer un bien dont la performance énergétique serait surestimée