Investir en colocation et trouver la perle rare, voilà comment faire ! L’investissement locatif peut être une excellente opportunité pour devenir propriétaire d’un bien immobilier et générer des revenus complémentaires. Cependant, avant de se lancer dans ce type d’investissement, il est important de prendre en compte tous les coûts associés et d’élaborer un budget efficace.
1 – Définissez votre Budget
Avant de lancer votre étude de marché vous devez tout d’abord connaitre le montant que vous pouvez emprunter ou investir dans votre achat. Ce budget devra comprendre le Prix d’acquisition, majoré des Frais de Notaires voir des Frais d’agences, des frais de garantie, d’un montant estimé de travaux, et enfin d’un budget mobilier.
Vous pouvez chiffrer globalement votre capacité d’emprunt soit via un site comme meilleurtaux.com soit directement via un courtier ou votre banquier. Cela vous permet de connaitre votre capacité maximale d’emprunt et de définir ainsi une fourchette de prix pour paramétrer vos recherches.
2 – Ajustez votre zone d’étude
Selon le public visé ( étudiants, jeunes actifs, séniors, public mixte) ajustez la zone d’étude.
Si vous ciblez des étudiants, vous étudierez les zones proches des grandes écoles ou faculté. Si vous ciblez des jeunes actifs localisez les grandes entreprises ou bassins d’emplois et autres zones dynamiques.
Concernant les séniors, vous pourrez envisager de nombreuses zones mais privilégiez les zones ou il fait bon vivre, plutôt calme et saines ou alors en centre ville afin de leur proposer un logement pratique et proche de toute commodités à pied.
Ce qui est particulièrement judicieux c’est d’investir dans un lieux où vous aurez ces 3 catégories de public afin de faire évoluer si besoin la nature de vos colocations ou bien tout simplement de constituer une colocation mixte. (Exemple: Montpellier, Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Bordeaux,….)
Une fois votre public et votre ville ciblée et choisie vous allez vous assurer qu’il existe bel et bien une demande en colocation.
3 – Assurez vous qu’il existe une demande
Consulter les sites pour étudier les disponibilités et analyser l’offre.
Prenez le rôle d’un candidat en recherche d’une chambre en colocation et consultez des sites comme « Le Bon Coin », « la carte des colocs » ou encore « à partager » pour étudier l’état des disponibilités. Par la suite analysez si l’offre est conséquente ou adaptée. Il s’agit d’investir dans une zone à forte demande mais où la concurrence n’est pas non plus démesurée. Si le nombre de disponibilités est particulièrement élevé quelques semaines avant une rentrée scolaire il n’y a rien d’alarmant, ce qui peut laisser penser que le milieu est saturé d’offres c’est si le nombre d’offres reste relativement important en cours d’année.
Identifier la concurrence et les besoins en colocation en consultant les annonces.
En consultant les annonces vous pourrez déjà mesurer l’état de la concurrence, et observer ce que vos concurrents proposent comme produit. Sur ces sites regardez le nombre d’annonces de demandes en colocation et identifiez les besoins.
Mesurer la demande en postant une annonce fictive et identifier les quartiers les plus recherchés.
Une des solutions les plus efficaces pour s’assurer qu’il existe de la demande est de poster une annonce « fictive » proposant une colocation. C’est une technique fiable, à utiliser toutefois avec précaution et modération. Le site « Le Bon Coin » parvient aujourd’hui rapidement à détecter les « fausses » annonces. En conséquence elle bloque sans avertissement votre adresse IP, ce qui empêche toute nouvelle publication d’offre.
Pour identifier le quartier où il existe la plus forte demande dans une ville ciblée votre annonce devra proposer une colocation toute zone du type « Propose chambres en colocation tout quartier Nice ». Vous pourrez ainsi mesurer lorsque vous serez contactés où se situent les demandes et éventuellement déjà récolter les données de futurs candidats si vous décidez d’investir dans la zone étudiée. Je vous invite par ailleurs à toujours répondre aux demandes d’informations liées à votre annonce « fictive» par exemple en indiquant que vous aurez des disponibilités pour la zone souhaitée seulement dans quelques mois.
Cela vous permettra également d’identifier la nature du public intéressé par votre annonce. Ces différentes étapes vous permettront d’identifier le ou les quartiers les plus recherchés. Si ces quartiers sont cotés et plus chers, vous avez plusieurs options :
- Soit vous orientez votre prospection vers les rues les plus proches ou accessibles rapidement via des moyens de transports en commun. Cela vous permettra également d’identifier la nature du public intéressé par votre annonce. Ces différentes étapes vous permettront d’identifier le ou les quartiers les plus recherchés.
- Soit vous trouvez un bien peut être plus petit dans ce quartier, mais que vous pourrez optimiser et transformer de manière par exemple à y rajouter une chambre si la disposition le permet.
Choisir un bien proche des commodités, des transports en commun et dans une zone sécurisée
De manière générale il est très important de proposer un produit proche des transports en commun et des commodités. Que ce soit pour de jeunes étudiants n’ayant pas encore leurs Permis de Conduire ou leurs véhicules, que ce soit pour des étudiants étrangers, qu’il s’agisse de jeunes actifs ne possédant pas non plus de moyens de déplacements ou encore qu’il s’agisse des séniors, un accès rapide aux commodités.
La dimension « sécurité » est également un élément très important à prendre en compte, et ce, quelque soit le public ciblé, rassurez les parents des étudiants ou les séniors en proposant à ces derniers un logement dans une zone « safe ». Soyez conscient que la vie d’un quartier peut littéralement changer entre le jour et la nuit.
Un quartier d’apparence « safe » le jour peut devenir dangereux la nuit d’où l’importance de réaliser également des visites du quartier la nuit avant de vous positionner sur un bien.
4 – Assurez vous de la rentabilité
Afin de vous assurer qu’un bien ciblé va vous offrir une excellente rentabilité, vous devez connaître le prix pratiqué pour la location d’une chambre dans un bien semblable au votre.
Pour cela consultez les annonces de vos concurrents offrant des produits similaires et définissez un prix plutôt « fourchette basse » de la moyenne des prix pratiqués avant d’effectuer vos calculs. Si vos annonces venaient à rencontrer un rapide succès vous pourriez naturellement par la suite réévaluer à la hausse le tarif de vos chambres.
Un quartier d’apparence « safe » le jour peut devenir dangereux la nuit d’où l’importance de réaliser également des visites du quartier la nuit avant de vous positionner sur un bien.
Il est primordial d’effectuer un calcul réaliste de rentabilité avant de se positionner sur un bien , en tenant compte de votre mensualité de crédit et d’assurance emprunteur, de vos charges, de votre taxe foncière, de vos frais d’assurance PNO (propriétaire non occupant), des frais de comptable si vous optez pour une déclaration au régime réel, de la CFE (cotisation foncière des entreprises, des frais de gestion si vous confiez la gestion à une agence immobilière et surtout de vos impôts.
5 – La Recherche
Conseils pour réussir sa recherche de bien immobilier pour une colocation
Entre une étude de marché et un achat, vous devrez forcément passer par la case « Recherche », phase minutieuse, exigeante, nécessitant une véritable discipline. Vous devrez faire preuve de patience et accepter parfois de passer probablement aussi par des phases de découragements.
Pour vous aider à trouver des biens intéressants votre phase de recherche devra nécessairement passer par un véritable partenariat avec des agences immobilières de quartier de la zone ou des zones ciblées et choisies. Donnez vos critères de recherche les plus précis notamment concernant la disposition ou la configuration du bien, éléments prépondérants pour une colocation. Précisez également si vous recherchez un bien avec ou sans travaux. Vous devrez être le plus clair et explicite possible pour ne pas perdre de temps à visiter des biens « hors sujets ».
Il est également tout à fait possible de dénicher la bonne affaire vous même via des sites d’annonces en ligne de particuliers type « Le Bon coin » (créez différentes alertes avec les paramètres adéquats) ou via des journaux régionaux, ou encore via votre réseau si vous en disposez d’un ( Notaire, Banquier, Avocat,..). Si vous manquez de temps pour effectuer vos recherches vous pouvez également faire appel à un chasseur immobilier.
Une fois que vous avez trouvé un bien dans une zone validée par votre étude de marché, et qui propose une rentabilité estimée élevée ainsi qu’un Cash Flow positif conséquent, positionnez vous sur ce bien et passez à l’action!
Les travaux de rénovation
Concernant les travaux, si vous avez pour projet une colocation étudiante, il est judicieux de bien calculer le temps nécessaire à la réalisation des travaux de manière à ce que votre colocation soit disponible et prête avant la rentrée étudiante de septembre/octobre voir janvier/février pour certains étudiants. Si vous pensez déborder sur la période de rentrée, vous pouvez toujours demander au vendeur l’autorisation de débuter vos travaux avant la signature de l’acte final et après expiration du délai de rétractation, avec dépôt d’un séquestre.
Sachez que très peu de vendeurs acceptent cette pratique surtout lorsque des conditions suspensives d’obtention de crédits sont prévues. En attente de la signature, prévoyez des visites du bien avec vos équipes d’artisans (prise de mesures, établissement de plans, devis divers,…) pour qu’ils soient prêt à démarrer au plus vite dés la signature effectuée et anticipez la publication de vos annonces avec vos plans. Si toutefois la réception des travaux de votre colocation étudiante intervient à une période trop éloignée des rentrées scolaires, optez pour de la location courte durée pendant quelques semaines ou optez pour de la colocation mixte (étudiants & jeunes actifs) si votre situation géographique le permet en vous assurant bien évidemment que les colocataires aient le même rythme de vie…
Pour conclure…
Quel que soit le budget prévu pour votre investissement locatif, il est primordial de prendre le temps de bien réfléchir et de planifier un maximum vos dépenses à l’avance. Une bonne compréhension des différents frais associés à un investissement locatif peuvent vous aider à économiser de l’argent. Une appréciation du marché local ainsi que du retour sur investissement vous permettra de déterminer si l’achat d’une propriété est une bonne décision ou non. Vous avez aussi la possibilité de vous faire conseiller par un professionnel qualifié avant d’acheter une propriété, cela vous assurera de faire les bons choix et de rendre votre projet le plus rentable possible.