Si vous envisagez un investissement locatif en meublé. Vous pourriez vous interroger sur l’opportunité de recourir à un comptable expert en LMNP et LMP.
Votre choix dépendra largement du régime fiscal que vous sélectionnerez, à savoir le régime micro ou réel. Dans la sélection de votre collaborateur, des critères tels que sa réputation et sa disponibilité seront à considérer.
Quelle est la fiscalité associée au LMNP et au LMP ?
Pour évaluer la nécessité de faire appel à un comptable expert en LMNP. Rappelons d’abord les distinctions et les implications fiscales des statuts LMNP et LMP.
La différence entre LMNP et LMP
Pour différencier un loueur en meublé non professionnel (LMNP) d’un loueur en meublé professionnel (LMP), deux critères sont déterminants. Si l’un d’eux n’est pas rempli, vous serez considéré comme un LMNP. En cas de cumul des deux, vous serez classé comme un LMP.
Les revenus locatifs perçus dépassent les 23 000 euros annuels sur l’année civile. Ces revenus excèdent l’ensemble des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Fiscalité du LMNP et du LMP
Les revenus locatifs que vous percevez sont catégorisés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela est dû au fait que la location meublée est qualifiée d’activité commerciale. La fiscalité applicable au LMNP diffère de celle du LMP. Elle concerne notamment le traitement du déficit, la taxation des plus-values et l’assujettissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
L’Impôt sur le Revenu
Il existe deux régimes fiscaux pour imposer les loyers : le régime micro-BIC. Et le régime réel, qu’il soit simplifié ou normal, s’applique.
Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs n’excèdent pas 76 200 euros en location standard. Ou 172 600 euros pour une location meublée touristique.
Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais bénéficiez d’un abattement de 50 % pour une location standard. Pour une location meublée touristique, cet abattement est de 71 %.
Le régime réel BIC
Plus avantageux pour les contribuables, ce régime permet de déduire les charges des revenus locatifs. Il autorise également la pratique des amortissements, aussi bien en LMNP qu’en LMP. On peut déduire toutes les charges du bénéfice, à condition qu’elles servent l’intérêt de l’exploitation et soient justifiables.
Si vos charges dépassent vos revenus, un déficit est généré. Son traitement diffère selon votre statut :
En LMNP, vous pouvez reporter ce déficit sur la catégorie des revenus de location meublée pendant 10 ans. En LMP, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global et reporter l’excédent sur votre revenu global pendant 6 ans.
L’Impôt sur la Plus-Value Immobilière
En LMNP, la plus-value immobilière est imposée selon les règles applicables aux particuliers.
Pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Vous devez conserver l’appartement ou la maison respectivement pendant 22 et 30 ans.
En LMP, la plus-value immobilière est soumise aux règles applicables aux professionnels. Les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul. Pour bénéficier d’une exonération totale d’imposition, l’activité doit être exercée depuis au moins 5 ans. De plus, le chiffre d’affaires de l’année où la plus-value est réalisée doit être inférieur à 90 000 euros.
Entre 90 000 euros et 126 000 euros, le LMP bénéficie d’une exonération partielle d’imposition de la plus-value.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière
On doit payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier personnel dépasse 1,3 million d’euros. Par conséquent, les biens du LMNP sont inclus dans la base de calcul de l’IFI. En revanche, pour le LMP, les biens destinés à la location sont considérés comme professionnels. Ils échappent ainsi à la taxation à l’IFI.
Quelles sont les obligations comptables du LMNP ?
Pour un LMNP, les obligations comptables dépendent du régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel.
La comptabilité du LMNP en micro-BIC
La location meublée applique simplement le régime de la micro-entreprise au micro-BIC. Il n’impose aucune obligation comptable au LMNP. Sa seule obligation est de tenir à jour un registre des recettes et des dépenses.
Comptabilité du LMNP au régime réel
Sous le régime réel, simplifié ou normal, la comptabilité de la location meublée est plus rigoureuse. Il est nécessaire de pouvoir justifier les charges déduites, les amortissements pratiqués et les déficits reportés antérieurement.
Vous devez donc produire plusieurs documents comptables, appelés liasse fiscale. Ces documents seront également utiles pour la déclaration des revenus et en cas de vérification fiscale.
Régime réel simplifié :
Un bilan simplifié : Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values. Un relevé des amortissements dérogatoires, provisions et déficits reportables.
Régime réel normal :
Un bilan ; Un compte de résultat ; Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values. Un relevé des amortissements dérogatoires, provisions et déficits reportables.
Si vous êtes soumis à la TVA (pour dépassement du seuil en franchise en base). Ou si vous proposez des services en plus de l’hébergement.
Vous devez également la déclarer.
Est-ce obligatoire de recourir à un expert-comptable en LMNP ?
Non, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable en LMNP. Que ce soit en micro-BIC ou sous le régime réel.
Cependant, il est vivement recommandé de le faire. Surtout si vous avez opté pour le régime réel.
Comme précisé précédemment, les obligations comptables sous ce régime sont nombreuses et toute erreur peut entraîner un redressement fiscal.
D’autres avantages sont associés à l’expert-comptable en LMNP :
Il vous permet de gagner du temps : la tenue de la comptabilité est une tâche chronophage. En faisant appel à un expert-comptable en LMNP, vous pouvez vous concentrer sur votre activité principale et votre vie personnelle. Il vous permet de bénéficier d’une dispense de majoration des revenus. Retenus pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
En effet, la loi prévoit une majoration de 25 % pour le LMNP qui tient lui-même sa comptabilité. Cependant, cette majoration ne s’applique pas pour ceux qui adhèrent à un centre de gestion agréé (CGA). Ou qui font appel à un expert-comptable LMNP
Il vous permet de réaliser des économies sur votre impôt sur le revenu. Car ses honoraires sont déductibles de vos bénéfices.
C’est un spécialiste de la comptabilité et de la fiscalité. Il pourra vous conseiller sur les différentes stratégies pour réduire votre imposition. Il vous accompagne dans la déclaration de vos recettes locatives et de vos revenus. Voire il peut le faire à votre place.
Il est à noter que l’administration fiscale contrôle moins les déclarations provenant d’un expert-comptable. Elle contrôle davantage celles faites par un LMNP gérant lui-même sa comptabilité.
Quel est le coût d’un expert-comptable en LMNP ?
Le coût d’un expert-comptable en LMNP ne devrait pas être un obstacle. Du moins si vous avez choisi le régime réel.
N’oubliez pas que ses honoraires sont déductibles de vos revenus.
Le tarif d’un expert-comptable en LMNP varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment :
– L’étendue de la mission confiée
– La localisation géographique de l’expert-comptable
– Sa réputation ; Le montant des loyers perçus
– Le nombre de biens immobiliers en location meublée
– Le mode d’exercice de son activité : en ligne ou dans un cabinet. Les services en ligne sont généralement moins coûteux, car les frais de fonctionnement sont moindres. Pour un seul logement, comptez entre 200 et 500 euros par an.