L’Assemblée nationale a adopté la loi anti-Airbnb en novembre dernier après une longue attente. Il aura fallu deux ans pour aboutir à une version définitive du texte, finalement validée par les députés et sénateurs.
Avec cette nouvelle réglementation, les élus souhaitent rééquilibrer le marché locatif, notamment dans les villes touristiques comme Nice, où l’investissement locatif est fortement impacté par les locations de courte durée.
Une incitation à la location longue durée
L’objectif principal de cette loi est d’inciter les propriétaires de logements meublés à privilégier la location longue durée plutôt que la location saisonnière. Cette mesure est particulièrement importante dans les zones tendues et touristiques où la population locale, y compris les familles et travailleurs saisonniers, peine à trouver un logement accessible.
Comme l’a expliqué la députée Annaïg Le Meur avant le vote : « Avec cette proposition de loi, nous voulons favoriser la location nue à l’année. » Elle rappelle également qu’en France, 12 % des étudiants abandonnent leurs études faute de logement. Nice, à l’instar de Paris, Marseille ou Bordeaux, est une ville où la pression des locations touristiques est forte. L’objectif de la loi est donc de limiter la pénurie de logements en réduisant les avantages fiscaux des locations meublées.
Nice, à l’instar de Paris, Marseille ou Bordeaux, est une ville où la pression des locations touristiques est forte. L’objectif de la loi est donc de limiter la pénurie de logements en réduisant les avantages fiscaux des locations meublées.
Une fiscalité revue pour les locations meublées
La loi anti-Airbnb modifie les avantages fiscaux du régime micro-BIC, qui s’appliquait aux locations meublées. Voici les nouveaux taux appliqués dès le 1er janvier 2025 :
- Pour un meublé classé et chambres d’hôtes : l’abattement passe de 71 % à 50 %, dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs.
- Pour un meublé non classé : l’abattement est réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de revenus locatifs.
Toutefois, la loi ne touche pas à la fiscalité du régime réel, qui reste avantageux pour certains investisseurs. Pour les propriétaires d’un investissement locatif à Nice, passer au régime réel pourrait s’avérer fiscalement plus intéressant grâce aux amortissements.
Un bon DPE obligatoire pour les meublés touristiques
Autre point clé de la loi : l’application du diagnostic de performance énergétique (DPE) aux meublés de tourisme. Les logements situés en zone tendue, comme Nice, devront respecter les seuils suivants :
- Étiquette F minimum en 2025
- Étiquette E minimum en 2028
- Étiquette A à D obligatoire à partir de 2034
Si un propriétaire ne transmet pas le DPE sous deux mois, il s’expose à une astreinte administrative de 100 € par jour de retard. En cas de non-respect des normes, une amende maximale de 5 000 € est prévue.
Plus de régulation au sein des copropriétés
La loi offre également plus de pouvoirs aux copropriétés pour réguler les meublés touristiques. Les règles suivantes sont mises en place :
Les propriétaires ou locataires transformant un bien en location saisonnière doivent en informer la copropriété.
Une copropriété peut interdire la location saisonnière par un vote à la majorité simple (contre unanimité auparavant).
Quel impact pour l’investissement locatif à Nice ?
Nice, comme d’autres grandes villes touristiques, sera fortement impactée par ces nouvelles mesures. Pour les investisseurs, il devient essentiel de réévaluer leur stratégie locative. Si la location saisonnière devient moins rentable, l’investissement locatif à Nice pourrait se tourner vers la location longue durée ou le passage au régime réel pour optimiser la fiscalité.
En définitive, cette loi vise à rééquilibrer l’offre locative et à favoriser l’accessibilité des logements aux résidents permanents, tout en limitant les abus liés aux plateformes comme Airbnb.