Depuis décembre 2021, l’acquisition d’un bien immobilier, en particulier pour l’investissement locatif, relevait du défi : les taux augmentaient chaque mois, les prix des biens diminuaient, et les règles se renforçaient, notamment avec la Loi Climat.
Cependant, une inversion de cette dynamique semble imminente.
Baisse des taux
Une première rupture s’est produite : la baisse des taux a débuté ! Bien que modeste pour le moment (-0,3 points), elle devrait prendre de l’ampleur dans les mois à venir.
Avec la maîtrise de l’inflation, l’assouplissement monétaire apparaît désormais inévitable pour les marchés financiers.
Alors qu’en novembre 2023, un acheteur payait un taux d’environ 4,5%, nous sommes désormais à 4,2% en décembre 2023. Si cette tendance persiste, il est probable que nous retournions en dessous de la barre symbolique des 4% dès le premier trimestre, pour approcher les 3% au milieu de l’année.
Cela représente une augmentation de près de 20% de la capacité d’emprunt pour les emprunteurs, marquant ainsi une première révolution après deux années de hausse constante.
Il est également important de se rappeler que les taux peuvent être renégociés. Si vous empruntez aujourd’hui à 4,2%, votre banque pourrait facilement vous permettre d’ajuster votre taux en fonction des taux en vigueur dans les prochains mois ou années.
Une remontée graduelle des prix
En tandem avec la baisse des taux, la stabilisation puis la hausse des prix immobiliers sont à prévoir. En 2023, le marché immobilier français a connu sa première baisse de prix depuis 2015, affectant particulièrement des zones comme Paris, Lyon ou Bordeaux, avec des baisses allant jusqu’à 10% sur deux ans.
Il est fort probable que la baisse des taux redynamise le marché résidentiel français, en particulier dans les grandes villes où la perte de pouvoir d’achat a été la plus prononcée avec la hausse des taux. Les prix ont donc de bonnes chances de repartir à la hausse dès que le marché prendra conscience de la baisse des taux et que les emprunteurs retrouveront leur solvabilité. Une fois la reprise enclenchée, l’euphorie pourrait rapidement faire grimper les prix.
Réforme du DPE
Enfin, sur le plan réglementaire, une évolution intéressante se profile pour les investisseurs immobiliers : la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui préoccupe tant les investisseurs, pourrait être revue. L’objectif est de rendre le DPE plus équitable pour les petites surfaces (moins de 30m2).
Conclusion
Actuellement, ces petites surfaces sont désavantagées à deux égards : la consommation d’énergie liée à l’eau chaude sanitaire et le rapport entre la surface dite « déperditive » (par laquelle la chaleur s’échappe) et la surface habitable du logement. À partir de janvier 2024, le gouvernement devrait donner son aval à la mise en place d’un « coefficient de pondération » qui devrait considérablement améliorer les DPE des petites surfaces. À un an de la date butoir du 1er janvier 2025 (date à laquelle les DPE de classe G seront interdits à la location), ce verdict est très attendu !