Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et son impact sur la location immobilière
Parmi les divers diagnostics immobiliers, le DPE est celui qui évolue le plus fréquemment. Afin de combattre le réchauffement climatique, des lois successives obligent les bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens. À terme, le nouveau DPE pour la location pourrait mener à un gel des loyers et à l’interdiction de louer les logements les moins performants énergétiquement.
Qu’est-ce que le DPE pour la location ?
Comme le DPE pour la vente, le DPE pour la location évalue la performance énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Son objectif est de permettre aux locataires de choisir un bien en connaissance de cause, notamment pour réduire leurs factures énergétiques.
Transmission du nouveau DPE location aux locataires
Le nouveau DPE location doit être inclus dans le dossier de diagnostics techniques (DDT) et remis au locataire lors de la signature du bail. Si le propriétaire ne le transmet pas, il risque de devoir verser des dommages et intérêts au locataire.
Opposabilité du nouveau DPE location
Longtemps informatif, le DPE pour la location est désormais opposable, ce qui signifie que la responsabilité du propriétaire est engagée. Si un diagnostique non certifié donne une meilleure note énergétique que celui réalisé par un professionnel certifié, le propriétaire pourrait être contraint de réduire le loyer.
À noter : La nouvelle loi DPE prévoit qu’un audit technique soit effectué lorsque le logement est classé D, E, F ou G. Cette mesure concerne actuellement les biens en vente, mais pas encore ceux proposés en location.
Biens concernés par le nouveau DPE location
Tous les propriétaires de maisons individuelles ou d’appartements en copropriété situés en France métropolitaine doivent faire réaliser le nouveau DPE pour la location. Cette obligation ne s’applique pas :
- Aux territoires ultra-marins ;
- Aux résidences occupées moins de 4 mois par an ;
- Aux monuments historiques ou classés ;
- Aux bâtiments indépendants de moins de 50m² de surface de plancher.
Réalisation du nouveau DPE location
Le nouveau DPE doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, utilisant la méthode 3CL. Depuis le 1er juillet 2021, la méthode sur factures a été supprimée. Le diagnostiqueur prend désormais en compte :
- Le bâti ;
- Le système de chauffage ;
- La qualité de l’isolation ;
- Le type de fenêtres ;
- La consommation énergétique pour l’éclairage ;
- La ventilation ;
- Le confort en été ;
- L’effet du vent sur les murs, etc.
À savoir : Le recours à un diagnostiqueur non certifié est sanctionné par une amende de 1 500 euros, doublée en cas de récidive.
Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Depuis la mise en place de la nouvelle loi sur le DPE pour la location, il est possible de réaliser un diagnostic unique pour l’ensemble de l’immeuble, incluant les lots privatifs. Cette mesure doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et approuvée à la majorité pour être adoptée.
Si vous avez effectué un nouveau DPE de location individuel après des travaux, vous pouvez le remplacer par le DPE collectif.
Contenu du nouveau DPE location
L’ancien DPE était souvent difficile à comprendre. La nouvelle législation a donc revu sa présentation et son contenu pour le rendre plus lisible.
Le nouveau DPE location inclut :
- La classe énergie (indiquant la consommation d’énergie) et la classe climat (indiquant les émissions de gaz à effet de serre), classées de A à F ;
- Le montant théorique de la facture énergétique ;
- L’attestation d’entretien de la chaudière ;
- Le confort thermique en été ;
- Des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement.
Changements du nouveau DPE location
En vigueur depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle loi impose des règles strictes pour le contenu des annonces immobilières de location.
Contenu obligatoire des annonces immobilières de location
Il n’est plus possible d’indiquer un DPE vierge sur une annonce de location. Les annonces doivent respecter les exigences suivantes :
Dans la presse écrite : La classe Énergie et la classe Climat, avec leurs lettres respectives, doivent être indiquées en majuscules et en caractères d’une taille égale ou supérieure à celle du texte de l’annonce.
Sur Internet : L’étiquette Énergie, avec sa lettre, doit être mentionnée dans un format de 180 x 180 pixels.
Dans les locaux des agents immobiliers : Les classements énergétique et climatique doivent être affichés de manière lisible, en couleurs et avec leurs lettres respectives.
À noter : Pour les logements classés F et G, l’annonce doit indiquer « logement à consommation d’énergie excessive ».
Sanctions en cas de non-respect de l’affichage du nouveau DPE location
Le DPE est de plus en plus pris en compte par les locataires. Si votre annonce ne respecte pas les obligations d’affichage, elle risque d’être ignorée.
En outre, vous pourriez être reconnu coupable de dol envers le locataire, ce qui pourrait entraîner l’annulation de la location ou une réduction du loyer. En pratique, la sanction est surtout pénale : en cas de non-respect, vous risquez une amende de 37 500 euros et jusqu’à 2 ans de prison.
Nouveau DPE et interdiction de location : Ce que dit la loi
La loi énergie-climat de 2019 vise à éliminer les logements très énergivores, appelés « passoires thermiques », avec un objectif de neutralité carbone d’ici 2050. La loi Climat et Résilience de 2021 impose des mesures de rénovation énergétique pour ces logements. Les bailleurs doivent s’y conformer sous peine de ne pas pouvoir augmenter leurs loyers et, à terme, de ne pas pouvoir louer leurs biens.
Définition d’une passoire thermique
Dès le 1er janvier 2023, un logement sera considéré comme énergétiquement décent si sa consommation d’énergie, mesurée par le nouveau DPE de location, est inférieure à 450 kWh/m² par an. Cela inclut la consommation liée au chauffage, à l’eau chaude, à l’éclairage, au refroidissement et à la ventilation.
Interdiction progressive de location
Si un logement dépasse le plafond de 450 kWh par m² et par an, il sera jugé impropre à la location. Pour encourager la transition écologique, la nouvelle loi prévoit :
- Le gel des loyers à partir de 2023 pour les logements classés F et G, forçant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation ;
- L’interdiction de mise en location des logements classés G en 2025 ;
- L’interdiction de mise en location des logements classés F en 2028 ;
- L’interdiction de mise en location des logements classés E en 2034.
À savoir : Si vous ne réalisez pas les travaux nécessaires, le locataire pourra vous y contraindre, bien que les modalités de cette disposition soient encore à définir.
Aides à la rénovation thermique
Si le nouveau DPE location indique que votre logement est énergivore ou très énergivore, l’État propose diverses aides pour la rénovation thermique, parmi lesquelles :
- Ma Prime Rénov : Accessible à tous les propriétaires et bailleurs sans conditions de ressources, le montant de cette aide pour les travaux d’économie d’énergie varie en fonction de la situation financière du ménage (aisé, intermédiaire, modeste, etc.).
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Ce prêt peut atteindre 50 000 euros et est disponible jusqu’au 31 décembre 2023.
Coût du nouveau DPE location
Le coût du nouveau DPE location n’étant pas réglementé, il peut varier considérablement selon la région. Il est donc recommandé de demander un devis au préalable. Selon les estimations de l’ADEME et du site Service Public, le prix du nouveau DPE location se situe entre 100 et 250 euros. Ce coût peut être déduit de vos revenus fonciers si vous avez opté pour le régime réel.
Durée de validité du nouveau DPE location
La durée de validité du nouveau DPE est de 10 ans. Cependant, pour les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, la validité est réduite :
- Les DPE location réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les DPE location réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.